Il valore economico diretto di un impianto logistico: lo studio della LIUC

Il Centro sulla Logistica e il Supply Chain Management della LIUC Business School, diretto dal professor Fabrizio Dallari, ha svolto una ricerca a livello nazionale per misurare il valore generato dalla logistica nei magazzini analizzando oltre 260 casi, in molteplici settori industriali, per un totale di 7 milioni di mq coperti. Dall’analisi dei casi è stato possibile derivare una serie di indicatori chiave, specifici per le diverse “tipologie di attività”, che determinano la capacità di un impianto logistico di generare valore sia in termini di occupazione sia come impatto economico. Dallo studio si evince che il valore delle attività logistiche è connesso alla qualità del magazzino, misurata attraverso il modello di rating da 1 a 5 stelle sviluppato dall’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (www.liucbs.it).

Lo studio ha considerato un modello tipico: polo logistico di 30mila metri quadrati nel Nord-Est, con 75 persone occupate, di cui 34% sono donne e da cui si deriva una densità del personale di 2,5 addetti ogni 1000 mq. Di questi, 8 sono lavoratori con qualifica di quadro o 1°-2° livello, tra cui ci sono 5 laureati, pari al 13% dei lavoratori. Nel magazzino si svolgono attività di logistica per diverse aziende committenti nel settore dei beni di largo consumo che richiedono servizi di confezionamento ed altre lavorazioni a valore aggiunto (circa il 20% delle ore lavorate). L’età media dei lavoratori è inferiore ai 35 anni. Il 32% dei lavoratori non è originario della Provincia e la distanza media casa-lavoro è di 20 km. Ne deriva una stima del fatturato relativo alla sola componente dei servizi svolti dalle persone che risulta pari a 2,6 milioni di euro l’anno. A ciò va aggiunto il valore annuo derivante dall’affitto del magazzino (o, nel caso di proprietà, del suo costo annuo equivalente). I canoni medi di locazione – pubblicati semestralmente dal Borsino Immobiliare edito da World Capital – in Veneto sono pari indicativamente a 40 euro/mq anno. Aggiungendo, i costi fissi (manutenzione, pulizie e vigilanza) pari in media a 10 euro/mq l’anno, da cui è possibile derivare il fatturato relativo alla componente dello spazio di magazzino che risulta pari a 1,5 milioni euro, è possibile stimare il valore economico diretto generato dall’impianto logistico in 4,1 milioni di euro/anno che, se rapportato alla dimensione, corrisponde a un fatturato di 130 euro/mq l’anno.

Tuttavia – evidenzia lo studio della Liuc – analizzando i casi caratterizzati da un’elevata incidenza di white-collar (> 15%) e con una forte componente di servizi avanzati a valore aggiunto, si ottiene in media un valore economico diretto di circa 230 euro/mq all’anno. T